بحران مسکن و اجارهبها در ایران؛ از آمار دولتی تا واقعیات میدانی
بر اساس آمار رسمی، بازار اجاره در فروردین ۱۴۰۵ همچنان تحت فشار شدید بود، هرچند رشد اجارهبها نسبت به تورم عمومی کمتر ثبت شد، اما با تورم نقطهبهنقطه ۳۱.۱ درصدی و تورم سالانه ۳۳.۷ درصدی، هزینه مسکن فاصله زیادی با توان مالی بسیاری از خانوارها دارد.
مرکز خبر- تا آخرین دادههای رسمی منتشرشده، بازار اجاره در فروردین ۱۴۰۵ هنوز در سطحی بسیار فشرده و فشارزا قرار داشت، تورم نقطهبهنقطه اجاره مسکن به ۳۱.۱ درصد، تورم ماهانه به ۱.۶ درصد و تورم سالانه به ۳۳.۷ درصد رسید. این اعداد از یکسو نشان میدهند سرعت رشد اجاره نسبت به تورم عمومی کمتر شده، اما از سوی دیگر هنوز از یک بازار «نرمال» فاصله زیادی دارد؛ چون تورم عمومی فروردین ۱۴۰۵ به ۷۳.۵ درصد، تورم ماهانه عمومی به ۵ درصد و تورم سالانه عمومی به ۵۳.۷ درصد رسیده بود. در واقع، اجارهبها «کمتر از بقیه» بالا رفته، نه اینکه به سطحی قابلتحمل رسیده باشد. گزارش رسمی وزارت راه و شهرسازی نیز همین روند را تأیید میکند و میگوید این کاهش از شهریور ۱۴۰۳ آغاز شده بود.
اما تصویر میدانی بازار، از این آرامش عددی فاصله دارد.
در گزارشهای اخیر، فعالان بازار مسکن از افزایش ۳۰ تا ۴۰ درصدی اجاره نسبت به سال قبل خبر دادهاند و گفتهاند در برخی شهرستانها، قیمت خانه بیش از ۴۰ درصد بالا رفته و پس از آن فشار به تهران سرایت کرده است. همان گزارش میگوید معاملات در پایتخت نسبت به سال گذشته تقریباً نصف شده و نرخهای پیشنهادی در تهران بین ۴۰ تا ۵۰ درصد رشد کرده است؛ یعنی آنچه در فایلهای پیشنهادی دیده میشود، از آنچه در شاخصهای رسمی ثبت میشود، تندتر و تیزتر است.
بحران اصلی اینجاست که اجارهبها دیگر فقط یک «هزینه سکونت» نیست؛ به شاخصی برای فقر مسکن تبدیل شده است.
بر اساس گزارشهای تازه، حدود ۲۵ درصد جمعیت ایران مستأجرند، حدود ۶۶ درصد شهرنشینان مالکاند و باقی مستأجر و در میان مستأجران، فقر بهطور گسترده رخنه کرده است، ۱۰۰ درصد مستأجران دهک اول و ۸۰ درصد مستأجران دهک دوم فقیر محسوب میشوند.
همان گزارش همچنین میگوید بیش از ۲ میلیون نفر از «فقرای مسکن» در چهار استان تهران، خراسان رضوی، اصفهان و فارس متمرکزند. این یعنی بحران، فقط «گرانی خانه» نیست؛ تبدیل به سازوکار بازتولید فقر شهری شده است.
فشار واقعی اما در بودجه خانوار دیده میشود. در گزارشهای کارگری آمده که سهم مسکن در سبد هزینه خانوار تهرانی در سال ۱۴۰۳ به حدود ۶۰ درصد رسیده و در برخی برآوردها، سهم مسکن در کلانشهرها حتی به بازه ۵۰ تا ۷۰ درصد نزدیک شده است.
همزمان، یک برآورد دیگر نشان میدهد ۴۲.۲ درصد از کل دریافتی یک کارگر در سال ۱۴۰۴ عملاً صرف مسکن میشود. با این زمینه، افزایش حداقل دستمزد ۱۴۰۵ به ۱۶.۶ میلیون تومان و رشد حق مسکن به ۳ میلیون تومان، بیشتر شبیه یک مُسکن اداری است تا پاسخ به واقعیت بازار. در چنین وضعی، خانوارها برای حفظ سرپناه ناچارند از خوراک، درمان و آموزش صرفنظر کنند.
از سوی دیگر، سیاست رسمی دولت همو بیش از آنکه مسئله را از ریشه حل کند، روی جبران کوتاهمدت متمرکز مانده است. برای سال ۱۴۰۴، سقف افزایش اجاره در تهران ۲۵ درصد اعلام شد و در مشهد نیز مقام صنفی اعلام کرده که نرخ قانونی ۲۵ درصد است؛ با این حال، گزارشهای میدانی از افزایشهای ۳۰ تا ۴۰ درصدی خبر میدهند، یعنی شکاف میان «سقف قانونی» و «واقعیت بازار» همچنان بزرگ است. در کنار این، بستههای حمایتی بیشتر مبتنی بر تسهیلات ودیعهاند: در گزارش رسمی فروردین ۱۴۰۵، سقف وام ودیعه برای تهران به ۳۶۵ میلیون تومان، برای مراکز استانها به ۲۸۰ میلیون تومان، برای سایر شهرها به ۱۸۵ میلیون تومان و برای روستاها به ۷۵ میلیون تومان افزایش یافت. طرح دیگری هم وام ودیعه ۴۰۰ میلیون تومانی را برای دهکهای پایین و گروههای حمایتی پیشبینی کرده است. اما وقتی خود اجاره در بسیاری از نقاط با سرعتی بالاتر از درآمد بالا میرود، این تسهیلات بیشتر نقش «تمدید نفس» دارند تا درمان بیماری.
لایه عمیقتر بحران را باید در پیوند مسکن با بیکاری، نااطمینانی و جابهجایی اجتماعی دید. در گزارش میدانی ایلنا از مستأجران، مهمترین واکنشها اینهاست، یعنی درخواست مهلت از موجر، پرداخت اجاره از ودیعه، رفتن به خانه کوچکتر و محله ارزانتر، حذف هزینههای زندگی و حرکت به سمت حاشیهنشینی. همین گزارش میگوید بخش مهمی از مستأجران بیکار شدهاند یا از ترس بیکاری به تعویق در پرداختها افتادهاند.
در سطح افق زمانی، یک برآورد دیگر هم تکاندهنده است، یعنی انتظار خانهدار شدن در تهران ۸۹ سال و در کل کشور ۴۹ سال برآورد شده است. این عددها نشان میدهد مسکن در ایران فقط از دسترس طبقات پایین خارج نشده، بلکه بهتدریج به قلمرویی «غیرقابلتسخیر» برای بخش بزرگی از نیروی کار تبدیل شده است.
بازار مسکن ایران وارد فاز «تورم آرامشده اما بحرانزده» شده است. یعنی سرعت رشد اجاره نسبت به تورم عمومی کمی پایینتر آمده، اما سطح قیمتها آنقدر بالا رفته که برای خانوار مزدبگیر، بهخصوص در تهران و کلانشهرها، هنوز معنای عملیاش فقر مسکن، فشردهشدن سبد معیشت و راندهشدن به حاشیه است.
از این زاویه، اجارهبها دیگر یک بازار جداگانه نیست؛ بخشی از ماشین توزیع نابرابری در اقتصاد ایران است.